이전 글에서 월급 실수령액 이야기를 해봤다. 월급을 모으다보면 자연스럽게 자취방 구할 시점이 올 것이다.
나는 2013년도에 졸업하자마자 바로 취직을 해서 혼자서 서울 광진구로 올라갔다. 자취방이 필요했는데, 다행히 외삼촌이 빌라 임대업을 하고 있어서 싸고 좋은 집을 구할 수 있었다.
하루는 외삼촌께서 밥을 사주시면서 이런 말을 했다. “이번 자취방은 내가 거의 다 준비를 해줬지만, 나중에 너가 결혼을 하게되면 스스로 집을 알아봐야할거다.”. 그러면서 나에게 등기부등본 보는 방법을 알려주셨다.
그렇다. 후배님들도 언젠가는 스스로 집을 구해야하는 날이 올 것이다. 그때는 집의 이력서라고 불리는 ‘등기부 등본‘, 정식 명칭으로 ‘등기사항전부증명서’를 해석할 줄 알아야 합니다.
이번 글에서는 자취방 계약전 반드시 거쳐야 할 등기부 등본 조회 및 분석 방법에 대해 정리해보겠다.
등기부 등본 조회, 집주인 허락 없이도 가능
등기부 등본이라는게 현재 집 주인의 정보도 있다보니, 집 주인의 동의가 있어야 열람이 가능하다고 오해가 있는데, 아니다. 집 주인의 동의 없이도 ‘언제든지, 누구나’ 볼 수 있다.
어디서 확인?
대법원 인터넷등기소에서 발급하고 열람할 수 있다. 단순히 열람이 목적이라면 수수료 700원정도, 출력이 필요하면 1000원을 내야한다.
이 단계 때 중요한게 있는데, 꼭 ‘말소사항 포함’에 체크하고 발급해야 한다. 지금은 사라진 과거의 근저당권이나 가압류 이력까지 확인해야, 평소 집주인의 신용 상태를 확인할 수 있다.
핵심 중의 핵심, ‘근저당권’이란 ?
등기부 등본에서 가장 많이 보이고, 가장 중요한게 바로 근저당이다. 사회초년생들은 아마 처음 보는 단어일 것이다.
일단 뜻은 집이나 땅을 담보로 은행에서 돈을 빌릴때, 그 부동산을 담보로 잡는 행위다.
문서 안에 ‘근저당권자’라는 단어도 보일텐데 이건 ‘돈을 빌려준 사람 또는 은행’이다.
근저당권의 위험성
등기부 등본의 근저당권설정 → 채권최고액에 금액을 잘 봐야한다. 이 금액이 과도하게 많이 잡혀 있다면 조심해야한다.
만약 집주인이 빚을 못 갚아서, 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자의 보증금이 후순위로 밀려 돌려받기 어려울 수 있다.
등기부 등본 쉽게 읽는 방법
등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다. 각 영역에서 확인해야할 포인트가 다 다르다.
표제부 : 계약하려는 집이 진짜 주택인가?
그 집의 주소, 면적, 용도를 담고 있다.
서류상 용도가 ‘근린생활시설’이나 ‘상가’로 되있다면 조심해야한다. 이런 경우 전세자금대출이나 전입신고가 불가능할 수 있어, 나중에 보증금을 돌려받기 매우 어렵다.
가능하면 집합건물(아파트, 빌라) 또는 건물(단독 주택)이라고 적혀 있는 집을 골라라.
그리고 내가 봤던 집의 주소, 동호수가 등기부상의 정보와 일치하는지 확인해야 한다.
갑구 : 이 집의 진짜 주인은 누구인가?
현재 집주인이 누군지 알려주는 부분이다. 여기서는 집주인의 이름, 주민번호, 주소가 자취방 계약서에 적혀있는 것과 일치하는지 확인해야한다.
만약 아래 사진과 같이 갑구에 ‘가압류’라는 단어가 있거나 가처분, 가등기, 신탁, 강제경매개시결정이라는 단어가 보인다면? 쳐다도 보지말고 부동산 사무실에서 나와라.
그 집은 절대 계약하면 안된다. 집 주인의 신용 상태가 안 좋다는 뜻이다.
을구 : 내 보증금보다 앞선 ‘빚’이 있는가?
어떻게 보면 을구가 제일 중요하다.
근저당권 설정
집주인이 이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸는지, 빌렸다면 얼마나 빌렸는지 보여준다.
안전한 기준
[집의 시세] x 70%가 [근저당권 금액 + 내 보증금]보다 커야 안전하다. 만약 빚(채권최고액)이 너무 많다면, 집이 경매로 넘어갔을때 내 보증금을 1원도 못 받을 확률이 높다.
최근에는 집 주인이 세금을 체납하지 않았는지도 중요하다. 계약 전, 집주인한테 ‘국세/지방세 완납증명서’도 요구해보면 좋다.
등기부 등본 확인 체크리스트 요약
| 구분 | 주요 확인 사항 | 주의 문구 |
| 조회 시 | 말소사항 포함 체크 | – |
| 표제부 | 실제 주소 및 용도 일치 여부 | 근린생활시설 (상가) |
| 갑구 | 집주인 신분증 대조 | 가압류, 가처분, 압류, 신탁 |
| 을구 | 채권최고액 + 보증금 합산 | 채권최고액이 시세의 60% 초과 |
마치며: 등기부 등본은 계약 직전에도 떼봐야한다.
사회생활 선배로서 마지막 팁을 후배님들에게 준다.
등기부 등본은 계약 전, 잔금 치르기 전, 그리고 전입신고 후 이렇게 최소 3번은 확인해야한다. 왜냐하면 그 사이에 집 주인이 몰래 집을 담보로 대출을 받을 수 있기 때문이다.
그리고 부동산 사무실에서 ‘지금 계약 안하면, 이 집은 다른 사람이 계약해요~‘ 이런 말을 해도 휘둘리지 말자. 이 말에 휘둘려서 등기부 등본도 안 보고 계약하면, 골치아픈 일이 생길 수 있다.
확정일자, 전입신고는 계약하는 날에 반드시 마치도록 하자. 월세로 자취방을 계약한다면, 청년월세지원 사업이나 월세 세액공제를 꼭 활용하자.
후배님들의 첫 보금자리가 평온한 안식처가 되길 응원하겠다.
다음 포스팅에서는 “월급 250만원, 통장 쪼개기 실전 가이드”에 이야기해보겠다.
참고 자료 및 출처
주의 사항(Disclaimer)
본 포스팅은 정보 전달을 목적으로 하며, 실제 부동산 계약에 따른 법적 책임은 본인에게 있습니다. 중요한 계약 전에는 반드시 공인중개사 및 법률 전문가의 검토를 거치시기 바랍니다.